民宿酒店裝修設計公司，金博大裝飾認為：“民宿是一個有爭議的行業(yè)，人們普遍認為民宿是一個極其困難的行業(yè)。即使沒有疫情的影響，入住率也遠不如城市酒店穩(wěn)定。”

01投資強度

首先，這里所說的居家是指遠離城市或風景名勝區(qū)，位于農(nóng)村或郊區(qū)，房價在數(shù)百至數(shù)千甚至數(shù)千之間的特色高端住宿項目。它既不是農(nóng)舍，也不是家庭旅館。

高端民宿和高房價需要高投資。

一個庭院的造價約為200萬元。每平方米投資強度約為12000-15000元。

酒店業(yè)人士的經(jīng)驗基本一致：標準五星級酒店的單位面積平均成本約為10000-12000元（不含地價）。從五星到三星，每下降一顆星，投資強度就會下降2-3000元。

例如，一家民宿酒店能以2000元以上的高價出售，不僅與房間寬敞、設施齊全有關，還與酒店整體低容積率、大公共空間和優(yōu)美環(huán)境所創(chuàng)造的度假范圍有關。這些都需要投資。

當然，高房價應該得到高投資的支持。

一部分是能夠直接產(chǎn)生商業(yè)收入的商業(yè)區(qū)域，如客房、餐廳、會議室和購物中心；另一部分是大堂、停車場、環(huán)境綠化、道路和娛樂設施占用的公共區(qū)域。

商務區(qū)決定酒店接收數(shù)量的能力，而公共區(qū)決定酒店的價格水平。接待能力乘以價格決定了酒店的收入水平。

萬豪五星級酒店的面積比例超過其營業(yè)面積的73%，其中客房約占55%。

經(jīng)濟型連鎖酒店的數(shù)據(jù)甚至更加夸張。

這很容易理解。對于節(jié)約型酒店來說，當節(jié)約到極致時，客房只有最簡單、最重要的功能。餐飲、健身和大堂等其他功能可以減少或不太大。當然，商業(yè)領域的比例會增加。

產(chǎn)品的復雜性和簡單化是經(jīng)濟型連鎖酒店領域幾家上市公司成功誕生的核心原因。

為了營造高端、獨特、個性化的體驗和氛圍，民宿需要增加大量的設備和設施，并在內部公共區(qū)域和外部環(huán)境中占據(jù)大面積。這不僅耗費了大量資金，還降低了業(yè)務領域的比例。

許多準備加入民宿的小伙伴會不服氣，說我和其他人不同。我喜歡在生活中玩弄花草。我可能不需要這么多投資。如果我自己做，我也可以創(chuàng)造一個高端時尚的良好環(huán)境。那么，讓我們來看看民宿的缺陷吧？

02收入結構

這家酒店靠什么賺錢？很多人認為這是一間客房，但它不僅僅是一間客房。

對于五星級酒店來說，餐飲收入是一個很大的部分。此外，還有服務費和其他收入?？头渴杖肼愿哂诓惋嬍杖?。

上市公司的公開信息顯示，事實上，不僅酒店的客人，還有很大一部分收入來自外部運營，如婚禮和宴會。在中國，我們一直有在高端和豪華酒店娛樂和就餐的習慣和傳統(tǒng)。

一般來說，大約60%的餐飲收入來自客人，40%來自非酒店客人。

事實上，客房和餐飲成本的大部分項目和結構是相似的，主要包括服務人員的工資、租金和能源消耗。

他們的共同點是客人離開后應該打掃衛(wèi)生。豪華酒店的上市公司沒有單獨計算客房和餐飲業(yè)務的成本，這也從側面解釋了這一點。

區(qū)別在于餐飲業(yè)也需要原料。從全聚德等上市餐飲公司的成本結構來看，餐飲材料約占餐飲收入的35-40%。因此，對于五星級酒店，即使考慮到食材成本，我們也可以初步估計餐飲部的利潤高于客房。

因此，與許多人的印象相反，五星級酒店的利潤主要是餐飲而不是客房。很難想到。

民宿的餐飲業(yè)務只能面向顧客，收入很少。

投資強度和收入結構不理想，這決定了民宿的資產(chǎn)收益將不理想。

以平均客房收入為分子，以資產(chǎn)價值為分母。

不同等級酒店的資產(chǎn)回報率是不同的。

這一分析表明，中檔酒店是一項資產(chǎn)回報率較高的業(yè)務，這與許多酒店上市公司的財務報告解釋一致：“中檔酒店具有傳統(tǒng)生活服務業(yè)和新興消費升級的雙重特征”，或者說中檔酒店是消費升級后的剛性需求，市場比較好。

為什么全方位服務酒店（如五星級酒店）的資產(chǎn)回報率較低？我個人認為這是由于客人群體的多樣化。一些針對特定客戶群體的配套資產(chǎn)，如會議廳、健身房、KTV等，利用率不高，運營效率低于客房或餐飲業(yè)務，而中端和經(jīng)濟型酒店無法或較少支持此類資產(chǎn)。

上述數(shù)據(jù)表明，民宿的整體資產(chǎn)回報率可能更接近于全服務型（無餐飲）。

03客房入住率

由于一些客房的樓層效率不高，問題來了：五星級酒店是否會直接變成豪華餐廳來賺取更多的錢？答案未必如此。從之前的收入結構可以看出，客人是酒店的基本板塊?？腿瞬粌H直接關系到客房收入，也是餐飲、服務費等收入的主要來源。因此，放棄客房業(yè)務就等于放棄基本服務。

因此，雖然五星級酒店的餐飲更有利可圖，但其基礎仍然是客房?？头咳胱÷适蔷频旯芾韺颖仨氷P注的一個指標。

關于客房入住率，如果客房入住率超過40%，酒店可以實現(xiàn)營業(yè)利潤（正現(xiàn)金流意味著酒店可以實現(xiàn)日常運營的自營，老板不需要把錢帶進酒店）。

如果房間入住率超過50%，就有財務利潤。

以2018年為例，前十省市的最低客房出租率為58.31%。低星級酒店，如二星級和三星級酒店，也超過了51%的盈虧平衡線?？傮w而言，與2012年前后相比，星級酒店的生產(chǎn)狀況有了很大改善。

因此，酒店通常是一個經(jīng)營壓力很小的企業(yè)。

民宿的客房入住率是多少？這個行業(yè)沒有一個總體水平需要檢查。然而，考慮到季節(jié)性因素，整個行業(yè)肯定不能跨越50%繁榮線。

冬天下雪后，進出的交通安全無法保證，更不用說接待了。

研究表明，不同項目的客房入住率存在嚴重差異。良好的民宿通常依賴于特定的渠道，如老板的聯(lián)系人和熟悉客戶的推薦。

然而，有人說，居家不賺錢，但在五星級酒店有很多損失。

這也是事實。問題的另一方面是，在城市中建造的五星級酒店具有經(jīng)濟效益。

什么是經(jīng)濟效益？總之，這是項目的積極外部效應，主要體現(xiàn)在帶動周邊房地產(chǎn)升值上。例如，碧桂園曾得出結論，建設五星級酒店可以使周邊房地產(chǎn)增值1300元/平方米。

因此，房地產(chǎn)開發(fā)商作為最具經(jīng)濟效益溢出效應的承擔者，有著強烈的投資和開發(fā)酒店的動機。這也是在過去20年中國快速城市化進程中，許多房地產(chǎn)開發(fā)商熱衷于投資建設高端酒店的一個重要原因。

那么，如果民宿建在“鳥不拉屎”的地方，有什么經(jīng)濟效益嗎？一定有。就像風景區(qū)一樣，更多的人涌入，這自然會帶動周邊的交通和農(nóng)產(chǎn)品銷售。但問題是，投資民宿的人能承擔這些溢出效益嗎？

最后，在談了很長時間后，是否有一個成功的民宿？首先，依托景區(qū)等人流場所的項目肯定更容易成功。此外，觀察而言，成功的民宿項目通常具有以下特點：

首先，一些由高級建筑和景觀設計師領導的作品。雖然這種居家沒有任何經(jīng)濟效益，但建筑本身具有工作展示的效果；

第二，一些由多愁善感的媒體從業(yè)者領導的項目。這些老板通常擁有媒體資源，并不缺乏營銷。同時，由于媒體行業(yè)的特點，我們擁有廣泛的高端網(wǎng)絡資源，客戶并不短缺；

第三，許多企業(yè)家主導的投資項目，其目的不是在海外運營，而是作為個人社交平臺。

純粹出于感情，大多數(shù)都失敗了。

最后，讓我們對三種典型的酒店模式進行綜合比較，看看民宿的優(yōu)勢和劣勢以及行業(yè)的整體水平如何，以供參考。